Dne 1. července 2025 nabyla účinnosti klíčová část novely zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen jako „zákon o DPH“), která představuje významnou změnu především v oblasti zdaňování nemovitých věcí.
Zkrácení časového testu pro zdanění dodání (prodeje) nemovitých věcí
Nejvýraznější změnou je zkrácení časové lhůty pro zdanitelné plnění při dodání nemovitých věcí po jejich dokončení nebo podstatné změně.
Dosud platila pětiletá lhůta, která je nyní nahrazena obdobím 23 kalendářních měsíců. Nově tak platí, že dodání nemovitosti je od DPH osvobozeno, pokud k němu dojde po uplynutí této lhůty, s výjimkou tzv. „prvního dodání“.
Důležité je, že rozhodujícím okamžikem pro počátek běhu lhůty je (i) právní moc prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo (ii) splnění podmínek k trvalému užívání stavby, pokud se pro stavbu kolaudační rozhodnutí nevydává. Ve zmíněných okamžicích se totiž hledí na stavbu jako na dokončenou.
Pokud je nemovitost dodána do 23 měsíců od takového okamžiku, jedná se o zdanitelné plnění, po této době je dodání od daně z přidané hodnoty osvobozeno. Výjimku však tvoří stavby, u nichž byla provedena jejich rekonstrukce s podstatnou změnou. O zmíněné výjimce je pojednáno dále v tomto článku.
Princip prvního dodání a jeho vliv na DPH
Novela přináší rovněž zjednodušený princip „prvního dodání“, podle něhož je pouze první převod vlastnického práva po kolaudaci nebo podstatné změně předmětem DPH. Další převody vlastnického práva, pokud nedojde k další podstatné změně, jsou již od DPH osvobozeny.
Zmíněný přístup reflektuje myšlenku, že ekonomická přidaná hodnota nemovitosti se uplatňuje primárně při jejím prvním uvedením do oběhu. Následné převody již hodnotu pro systém DPH nevytváření.
Podstatná změna stavby – definice a její dopady
Novela upravuje pojem podstatné změny nemovité věci, které může „obnovit“ první dodání. Podle zákona o DPH se podstatnou změnou dokončené nemovité věci rozumí změna dokončené vybrané nemovité věci, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto změnu bez daně osobou, která uskutečňuje bezprostředně následující dodání této nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při tomto bezprostředně následujícím dodání. Jakmile dojde ke zvýšení hodnoty stavby o více než 30 % její původní ceny bez DPH, bude v případě prodeje předmětné stavby opět třeba odvést DPH. Tento test se váže pouze na náklady vynaložené prodávajícím. Tato změna přispívá k právní jistotě a umožňuje transparentnější rozhodování, zda je konkrétní převod vlastnického práva zdanitelný, či nikoliv.
Úprava sazby DPH ve stavebnictví
S účinností novely se mění rovněž pravidla pro uplatnění základní a snížené sazby DPH při poskytnutí stavebních nebo montážních prací. Snížená sazba daně se uplatní při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě pro bydlení nebo pro sociální bydlení. To neplatí, pokud se poskytnutím těchto prací stavba mění na stavbu nebo prostor, které nejsou stavbou pro bydlení nebo pro sociální bydlení.
Snížená sazba daně se uplatní při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě, která není stavbou pro bydlení ani pro sociální bydlení, pokud jsou tyto práce provedeny na částech těchto staveb, které jsou určeny nebo slouží výhradně k bydlení nebo sociálnímu bydlení.
Základ daně u poskytnutí prací na částech stavby, které jsou určeny nebo slouží výhradně k bydlení nebo sociálnímu bydlení, a částech stavby určených nebo sloužících k jinému účelu, se stanoví podle poměru podlahových ploch prostorů určených nebo sloužících výhradně k bydlení nebo sociálnímu bydlení a prostorů určených nebo sloužících k jinému účelu k celkovému součtu těchto podlahových ploch.
Zpřesnění podmínek u staveb pro sociální bydlení
Stavbou pro sociální bydlení se pro účely DPH rozumí mimo jiné stavba rodinného domu, jejíž podlahová plocha nepřesahuje 350 m2. Za obytný prostor pro sociální bydlení se také považuje obytný prostor, jehož podlahová plocha nepřesahuje 120 m2. Způsob výpočtu podlahové plochy pro účely daně z přidané hodnoty stanoví Ministerstvo financí vyhláškou.
V situaci, kdy bude stavba si obytný prostor pro sociální bydlení ve shora uvedených limitech, bude možné uplatnit sníženou sazbu DPH. V případě překročení těchto limitů se pak bude uplatňovat základní sazba daně.
Shrnutí
K 1. červenci 2025 nabyla účinnosti zásadní novela zákona o DPH, která významně mění pravidla zejména v oblasti dodání nemovitých věcí a poskytování stavebních prací. Klíčovou změnou je zkrácení časového testu pro zdanitelné dodání u nemovitých věcí z 5 let na 23 měsíců. Dodání po uplynutí této lhůty je od DPH osvobozeno, s výjimkou tzv. prvního dodání.
Novela zákona o DPH tak zavádí nový princip prvního dodání – pouze první převod vlastnického práva po kolaudaci nebo podstatné změně je zdanitelný. Pokud dojde k další podstatné změně, může být osvobození zrušeno a plnění by opětovně podléhalo DPH. Podstatnou změnou se rozumí úprava nemovité věci, která mění účel jejího využití či podmínky obývání a jejíž náklady přesáhnou 30 % základu daně při dalším dodání.
Změny se týkají také uplatnění snížené sazby DPH při stavebních a montážních pracích – snížená sazba se nadále uplatní pouze tehdy, pokud výsledek prací zůstává stavbou určenou pro bydlení či sociální bydlení. Pokud přestavba mění účel stavby, použije se základní sazba DPH. Nově se také zpřesňují podmínky, za nichž lze stavbu nebo její část považovat za stavbu pro sociální bydlení (např. limit podlahové plochy u rodinných domů do 350 m2).
Mgr. Bc. Desirée Vopelková
advokátní koncipientka
Mgr. Vladimír Rajf
advokát