Všichni pronajímatelé bytů nebo domů by měli zbystřit, protože se blíží přelomová novinka, které pomůže v boji s nepoctivými nájemci. Vláda na návrh ministra spravedlnosti dne 12. června 2024 schválila vládní návrh zákona o podpoře bydlení a spolu s ním i řadu několika dalších nenápadných, ale nikoliv nevýznamných změn. Podle návrhu zákona, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení, by mělo dojít k zásadní novelizaci občanského soudního řádu, která do našeho právního řádu zavede nový typ rozkazního řízení.
Aktuální stav
Dlouhodobá praxe ukazuje, že současná právní úprava neposkytuje pronajímatelům dostatečné prostředky ochrany zejména proti těm nájemcům, kterým byla pro neplacení nájemného (nebo kvůli jinému podstatnému porušování povinností) vypovězena nájemní smlouva, ale kteří i po skončení nájmu odmítají byt nebo dům opustit. Pokud má totiž poctivý pronajímatel v úmyslu proti takovému bývalému nájemci postupovat v souladu se zákonem a nevystavovat se riziku vlastního postihu, musí se často obrnit trpělivostí a svá práva aktivně hájit v poměrně zdlouhavém soudním řízení klasického typu. Takové soudní řízení však obvykle zahrnuje provádění dokazování na nařízeném ústním jednání a umožňuje žalovanému klást odpor prostřednictvím nejrůznějších procesních obstrukcí. Navíc se ukázalo, že domoci se pravomocného rozsudku, kterým je žalovanému uložena povinnost vyklidit byt nebo dům, může být nepřiměřeně zdlouhavé i v těch případech, kdy žalovaný procesní odpor neklade a zůstává pasivní.
Rozkaz k vyklizení
Podle zmíněného vládního návrhu zákona by měla být do občanského soudního řádu, konkrétně do nového § 175a, začleněna nová procesní úprava týkající se rozkazu k vyklizení. Uplatní-li žalobce ve své žalobě právo na vyklizení bytu nebo domu proti žalovanému, který byt nebo dům užívá i po dni, kdy mu právo užívání zaniklo z důvodu skončení nájmu, může soud vydat i bez slyšení žalovaného rozkaz k vyklizení. V tomto rozkazu k vyklizení soud žalovanému uloží, aby do 15 dnů od doručení rozkazu byt nebo dům vyklidil a zaplatil žalobci náklady řízení, nebo aby v téže lhůtě podal odpor u soudu, který rozkaz k vyklizení vydal.
Tímto způsobem dojde k podstatnému zvýšení právní ochrany pronajímatelů při jejich sporech s nepoctivými nájemci, kteří odmítnou byt nebo dům opustit poté, co dojde ke skončení nájmu.
Podmínky vydání rozkazu k vyklizení
Soud i bez výslovného návrhu žalobce vydá rozkaz k vyklizení tehdy, pokud žalobce doloží, že:
(i) vlastní předmětnou nemovitost (např. předložením příslušeného listu vlastnictví z katastru nemovitostí),
(ii) žalovaný nemá k užívání bytu nebo domu platný právní důvod (např. předložením výpovědi z nájmu za současného doložení, že výpověď byla učiněna důvodně, byla řádně doručena nájemci apod.)
(iii) před podáním žaloby písemně vyzval žalovaného k vyklizení, a to nejméně 14 dnů před podáním žaloby,
(iv) žalovanému již uplynula lhůta pro podání návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi nájmu nebo bylo-li soudem o tomto návrhu podaném v zákonem stanovené lhůtě pravomocně rozhodnuto ve prospěch pronajímatele.
Doporučení
Všem pronajímatelům bytů a domů se prostřednictvím rozkazu pro vyklizení ulehčí v boji proti nepoctivým nájemcům. Nezbytnou podmínkou však je důsledné dodržení všech povinností pronajímatele v souvislosti s ukončením nájmu, a to zejména ve vztahu k zajištění toho, aby byla výpověď nájmu učiněna v souladu se zákonem. Z tohoto důvodu je žádoucí, aby se pronajímatelé zaměřili na správný postup již v době trvání nájmu před sepsáním písemné výpovědi. Pokud se rozhodnete nájem s některým ze svých nájemců ukončit, je naše kancelář připravena poskytnout Vám patřičnou právní podporu.
Současně bude naše kancelář schvalovací legislativní proces výše uvedeného vládního návrhu zákona sledovat a průběžně Vás informovat.
Mgr. Vladimír Rajf
advokát